不動産売却にかかる仲介手数料はいくら？計算方法をご紹介

不動産を売却するときにかかる費用のひとつに、不動産会社への仲介手数料が挙げられます。
仲介手数料が安い不動産会社も存在しますが、安さを重視して不動産会社を選ぶことはリスクが大きいです。
今回は、不動産の売却でかかる仲介手数料とは何か、仲介手数料の計算方法や安さで不動産会社を選ぶリスクについてご紹介します。

不動産を売却するときにかかる仲介手数料とは

不動産を売却するときは、不動産会社が売主と買主の交渉を仲介するのが一般的です。
仲介手数料とは、交渉の仲介が成功して不動産売買契約が成立したときに発生する成功報酬になります。

仲介手数料は上限金額が決まっている

不動産の売却時に請求される仲介手数料は、法律上の上限金額が決まっています。
そのため、この上限金額を超える金額を請求されることはありません。
仲介手数料の上限金額については、不動産の売却予定価格をもとに事前に計算できます。
ただし、仲介手数料には消費税がかかるため、計算するときは注意が必要です。
なお、仲介手数料には下限が定められていないため、ほかの不動産会社よりも安く設定している不動産会社もあります。

売買契約が成立しなければ発生しない

仲介手数料は、不動産会社に支払う不動産売買契約の成功報酬です。
そのため、不動産の売却が成功し、売買契約が成立しない限りは発生しません。
したがって、不動産売却の仲介を依頼する段階ではまだ支払いは不要です。
また、売却が成立しないまま仲介に関する契約期間が満了したときも支払う必要はありません。

仲介手数料の支払い時期

仲介手数料は、不動産売却の流れのなかで2回に分けて支払うのが一般的です。
1回目の支払いは、売主と買主が不動産売買契約を締結したタイミングになります。
2回目の支払いは、売主が買主から売却代金の清算を受け、不動産を買主に引き渡したタイミングです。
この2回のタイミングで半額ずつ仲介手数料を不動産会社に支払います。
なお、不動産会社への仲介手数料の支払いは原則として現金での一括払いです。
不動産会社によっては振込などの支払い方法を用意していることもありますが、基本的に支払いの期日までに現金を用意する必要があります。
売買契約のタイミングで、買主から現金で手付金を受け取るのであれば、その手付金で仲介手数料を支払えるでしょう。

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不動産売却での仲介手数料の計算方法

不動産を売却するときの仲介手数料の相場は、法律上定められている上限金額です。
これは不動産の売却価格によって変動しますが、計算方法が決められているため売却予定価格から計算できます。
支払うべき仲介手数料の金額が分かっていれば、資金計画や事前の準備がスムーズになるでしょう。

仲介手数料の上限金額

仲介手数料の上限について定めているのは、宅地建物取引業法と呼ばれる不動産取引に関する法律です。
宅地建物取引業法における仲介手数料の計算では、売却手数料を金額により3つの区分に分けたうえで合算して算出します。
売却代金200万円までは、5％をかけ消費税分を合算すれば計算可能です。
200万円を超えて400万円までの部分には4％をかけて2万円と消費税分を合算します。
400万円を超える部分については、3％をかけて6万円と消費税分を合算すれば計算可能です。
この計算方法が適用されるのは、不動産の売却価格が800万円を超えるときに限られます。

800万円以下の低廉な空き家には別の上限がある

不動産の売却価格が800万円以下になる空き家等は、価格が安い「低廉な」不動産とみなされます。
このような不動産は、通常の方法で仲介手数料を計算するとあまり高い金額になりません。
そのため、こうした「低廉な不動産」には別途上限が設けられており、33万円までの仲介手数料を請求できることになっています。
これは価格が上がりにくい空き家の流動性を高め、空き家問題を解消するために設けられた制度です。
33万円は本来、800万円の不動産の売却にかかる仲介手数料でしたが、令和6年7月1日からは800万円以下であれば、どの金額でもこの仲介手数料を請求できるようになっています。
不動産を売却する難易度は、安価で需要が低い不動産ほど高いです。
そのため、高額でありながら需要が高く売却しやすい不動産に比べ、低廉な不動産は売却するのに手間と費用がかかります。
それにもかかわらず、仲介手数料の金額は不動産の売却価格によって決まる仕組みです。
つまり、価格の安い不動産は不動産会社にとって仲介のメリットが少なく、売却に対して消極的になることがあります。
しかし、不動産会社を通さずに不動産を売却するのは難しく、そのままでは空き家の流動性が上がりません。
そこで、これまでよりも低廉な空き家の売却にかかる仲介手数料の上限を引き上げ、不動産会社の意欲向上を図っています。

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仲介手数料の安さで不動産会社を選ぶリスク

不動産売却における仲介手数料には上限はあっても下限はないため、ほかの不動産会社よりも安く設定しているところがあります。
そのような不動産会社のなかには、しっかりした根拠をもとに安くしているところもあるものの、悪質な業者であるリスクもあるため注意が必要です。

仲介手数料が安い理由

不動産会社から提示される仲介手数料が安い理由には、おもに2つのパターンがあります。
1つは、スタッフの人件費を抑えて少数精鋭で運営しており、不動産売却にかかるコスト自体を極力削っているパターンです。
もう1つは、1つの不動産会社が売却と購入両方の仲介をおこなっており、自社の顧客から買主を探してそちらから仲介手数料を受け取っているパターンになります。
不動産会社には、売却あるいは購入のみの仲介を受け付けている片手仲介の会社と、売却と購入の両方を受け付けている両手仲介の会社があるのが特徴です。
片手仲介では、依頼者から満額仲介手数料を受け取らないと利益がほとんど出ません。
一方で、両手仲介で売主と買主を自社の顧客のなかからマッチングさせれば、両方から仲介手数料を受け取れるため、多少安くしても利益につながります。
売主側から仲介手数料の金額交渉を持ちかけるときも、両手交渉のほうが応じてもらいやすいです。

仲介手数料が安いときのリスク

不動産会社が提示する仲介手数料が安いときに考えられるリスクが、集客の材料が安い手数料しかないケースです。
あまり取引実績がないなど、ほかの方法で売主にアピールする材料が少ないため、仲介手数料を安くして選ばれやすくしている可能性があります。
もう1つのリスクは、顧客の囲い込みをおこなっている不動産会社である可能性です。
囲い込みとは、両手仲介において自社内でマッチングを成立させるため、ほかの不動産会社に正確な情報を渡さないことを指します。
囲い込みがおこなわれると買主が見つかる可能性が低くなり、売却価格を下げざるを得なくなることもあるため注意が必要です。

リスクを避けて信頼できる不動産会社を探すには？

仲介手数料が安い不動産会社にはリスクが多いため、できるだけ信頼できる不動産会社を探す必要があります。
基本的に信頼できるのは、仲介手数料を相場どおり請求し、無理な値下げをしていない不動産会社です。
また、仲介手数料が安い理由を聞いてみて、納得できる理由を説明してくれるかどうかも重要です。

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まとめ

不動産会社を売却するときは、売買契約の成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、不動産の売却予定価格などからある程度事前に計算できます。
安い手数料を設定している不動産会社もありますが、囲い込みなどのリスクがあるため注意しましょう。