不動産売却後の確定申告が不要なケースは？確認方法や忘れるリスクを解説！

不動産を売却したときに、状況に応じて確定申告が必要となることがあります。
しかし、初心者の多くは、確定申告の要・不要について判断できないでしょう。
そこで今回は、不動産売却後の確定申告が不要なケースを確認する方法や忘れたときのリスクとともに、利用できる特例を解説します。

不動産売却後の確定申告が不要かどうかを確認する方法

そもそも確定申告とは、所得を申告して納税額を確定するものです。
個人が不動産を売却したときには、この所得が何か理解しておく必要があります。
結論から述べると、個人が不動産売却したときに確定申告が必要なのは、「所得が発生したケース」です。
所得が発生するのは、課税譲渡所得がプラスになるときであり、以下のように計算します。
課税譲渡所得＝譲渡価額（売却額）－取得費（購入額）－譲渡費用（売却にかかった経費）
これらを計算し、値がプラスになったときには、不動産売却の翌年に確定申告を済ませなければなりません。
一方、不動産売却後の確定申告が不要なケースは、以下のとおりです。
事前に確認方法を把握しておけば、不動産売却後の確定申告で失敗するリスクが抑えられるでしょう。

不動産売却後の確定申告が不要なケース

不動産売却後に確定申告が不要なケースは、課税譲渡所得がマイナスのときです。
たとえば、売却価格3,000万円、取得費3,700万円、譲渡費用96万円のケースでは、以下のような計算式となります。
課税譲渡所得=3,000万円－3,700万円－96万円＝－796万円
このケースでは、3,000万円のキャッシュが入ってきますが、所得は発生しないため、税金もかかりません。
「3,000万円－96万円＝2,904万円」が手元に残る形となるでしょう。

不動産売却後の確定申告が不要でも税務署から問い合わせがある

課税譲渡所得がマイナスのときには、確定申告が不要です。
しかし、ケースによっては、確定申告が不要でも税務署から問い合わせがあります。
税務署は登記の異動から不動産売買があったことを把握しているため、確定申告をしていないとお尋ねが届く可能性があるでしょう。
確定申告が不要のケースでもお尋ねの内容をきちんと確認しておかないと、ペナルティの対象となるので注意が必要です。

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不動産売却後の確定申告を忘れたときのリスク

不動産売却後の確定申告を忘れた、あるいは不要だと思って放棄したケースでは、以下のリスクが生じます。
追加で費用を支払わなければならないので、事前に対策を確認しておきましょう。

確定申告を忘れたケースでは無申告加算税が発生する

不動産売却後の確定申告を忘れたときには、まず無申告加算税が発生します。
これは、所定の期限内に確定申告できなかった罰則です。
前年の所得に対してきちんと申告をおこなっていないと、納税額の15％あるいは20%を追加で納めなければなりません。
原則として、納税額が50万円以下なら納税額の15%、50万円超えであれば20%を追納します。
ただし、一定の要件を満たせば、無申告加算税がかかる心配はありません。
申告期限から1か月以内に自主申告したケースや、納税する意思が確認されたケースでは、無申告加算税が課されない可能性があります。
税務署からお尋ねの文書が届いたときには、早めに返送するのが税金のリスクを抑えるポイントです。
不要だと思ってそのまま無視をしていると、余計な費用がかさむので注意しなければなりません。

期限内に確定申告をしないと延滞税がかかる

売却後の確定申告を忘れたケースでは、延滞税に注意が必要です。
延滞税は、納付期限までに税金を全額納付しないときに発生する罰則を指します。
納付期限の翌日から納付する日までの日数に対して税金が発生するため、申告をしない期間が長いほど高額な出費となるでしょう。
なお、再設定された納付期限までに納税できなければ、さらに延滞税が加算されます。
状況によっては、貯金や給与の差し押さえがおこなわれる可能性もあるので注意しなければなりません。
延滞税は、原則一括払いとなっているため、税務署に目を付けられる前に確定申告を済ませておきましょう。

確定申告を忘れると銀行の融資を受けられない可能性がある

不動産売却後の確定申告を忘れたときには、銀行の融資が受けられない可能性があります。
銀行から融資を受けるときは、決算書類の提出が必要不可欠となるため、事前に確定申告を済ませておかなければなりません。
融資を受けられないと、事業などができず計画が狂ってしまうでしょう。
スムーズに手続きを進めるためにも、確定申告は早めに済ませておく必要があります。
申告書や本人確認書類などの提出する書類は、あらかじめ取得方法を確認しておくことが大切です。

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不動産売却後に確定申告することで利用できる特例とは

不動産売却後の確定申告で利用できる特例は、以下の3つがあります。
それぞれ特徴を確認しておき、実際の不動産売却で活用してみましょう。

特例①3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、課税譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。
制度を適用させる条件には、「居住用財産の売却」が挙げられます。
親子や夫婦などの親族間売買でないことも条件になっているので、適用可能か売却前に確認しておきましょう。
これらの条件を満たして制度を適用できれば、税金を安く抑えられる可能性があります。
とくに、売却益が3,000万円以下のケースでは、税金が発生しません。
より低コストで不動産売却が実現できるため、手元に多くの資金を残せる可能性が高まります。

特例②軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、居住用不動産を売却したときに適用できる特例のひとつです。
マイホームの所有期間が10年を超えていたケースでは、譲渡所得税に軽減税率を適用できます。
この制度は、3,000万円特別控除と併用でき、売却益6,000万円以下なら譲渡所得税率は14.21％です。
大幅な減税を見込めるため、利用条件を事前に確認しておくと良いでしょう。
主な条件として、親族間売買でないことや、前年・前々年にこの特例を受けていないことなどが挙げられます。
また、売却した年の1月1日時点で10年所有していなければならないため、不動産を売るタイミングによっては制度を適用できないおそれがあるのも注意点です。
確定申告を忘れたときにはペナルティを受けるので、余計な費用をかけないよう、あらかじめ手続きの流れを確認しておく必要があります。

特例③譲渡損失の買い換え特例

譲渡損失の買い換え特例とは、マイホームの買い換えで「譲渡損失」が生じたときに譲渡所得税を軽減できる制度です。
売却での損失を他の所得から差し引けるため、その年の所得総額が下がります。
結果的に税金を抑えられ、多くの資金を手元に残せるでしょう。
不動産売却後の確定申告が不要だと思って怠ったケースでは、さらに税金がかかる可能性が高いため、忘れずに手続きを済ませる必要があります。
このような特例を活用すれば、課税譲渡所得を下げられ、節税が期待できるはずです。
特例を適用させて譲渡所得がマイナスになったときは、売却の翌年に確定申告をおこなわなければなりません。
不要だと思ってそのままにしていると、税務署からお尋ねが届く可能性があります。

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まとめ

不動産売却後の確定申告が不要なケースは、課税譲渡所得がマイナスのときです。
申告を忘れたときには、無申告加算税と延滞税が発生するので注意しなければなりません。
確定申告をおこなうことで利用できる特例として、「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例」「譲渡損失の買い換え特例」が挙げられます。