不動産売却で必要な税金の種類とは？譲渡所得税の計算と節税ポイントを解説

不動産売却では、どのような税金がかかるのか疑問に思っている方もおられるでしょう。
売却時には、さまざまな場面で税金がかかりますが、節税できる特例もいくつか用意されているためうまく利用することがポイントです。
そこで、不動産売却時にかかる税金の種類とはなにか、譲渡所得税の計算方法と節税方法を解説します。
これから不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時にかかる税金の種類

不動産売却では、さまざまな税金がかかります。
ここでは、不動産売却にかかる税金の種類を解説します。

種類①印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書にかかる税金のことです。
契約書に記載された契約金額をもとに税額が決まります。
不動産売買では、売主と買主がそれぞれ1通ずつ所有するため、それぞれが印紙代を負担するのが一般的です。
なお、令和9年3月31日までに作成される契約書については、印紙税の税額が軽減されます。

種類②譲渡所得税

不動産売却で利益が生じた場合は、その利益に応じて譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は所得税と住民税の総称であり（2037年までは特別復興所得税も含まれる）、利益に対してそれぞれが課税されます。
なお、ここでいう利益とは売却した金額そのものではなく、契約金額からその不動産の取得費や譲渡費用を差し引いた金額になるため注意しましょう。
不動産売却で利益が生じ、譲渡所得税が発生した場合は、普段確定申告をしない会社員の方でも確定申告が必要になります。
譲渡所得税の計算方法については、後ほどご説明します。

種類③登録免許税

登録免許税は、登記申請の際に必要になる税金です。
不動産売却にともなう登記申請のうち、売主が費用を負担するものは下記のとおりです。

●相続登記
●住所変更登記
●抵当権抹消登記

相続した不動産を売却する場合は、売却前に被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義変更をする相続登記をしなければなりません。
住所変更登記は、所有者の現住所が登記簿上と異なる場合におこないます。
また、住宅ローンを組んで不動産を購入している場合は、抵当権が設定されています。
売却代金で住宅ローンを返済する場合は、売却と同時に抵当権を抹消しなければなりません。
登録免許税の金額は、登記の種類により異なります。
相続登記の登録免許税は、その不動産の固定資産税の0.4％です。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の土地の相続登記をおこなった場合、登録免許税は4万円となります。
住所変更登記および抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。
土地と建物の両方がある場合は、2,000円となるため注意しましょう。
なお、不動産売却に伴う所有権移転登記については、一般的に買主負担で登記申請がおこなわれます。

不動産売却時にかかる譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益が生じると、前述したように譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）が課されます。
譲渡所得税は高額となるケースもあるため、資金調達に慌てないためにも計算方法や税率を把握しておくと良いでしょう。
ここでは、譲渡所得税の計算方法について解説します。

流れ①譲渡所得（利益）を算出する

譲渡所得税を計算するためには、どのくらいの利益が生じたのかを計算する必要があります。
生じた利益のことを「譲渡所得」と呼び、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
譲渡所得を算出するためには、取得費と譲渡費用をそれぞれ計算しなくてはなりません。
取得費とは、その不動産を購入する際にかかった費用のことで、建築費用・購入費用や仲介手数料などが該当します。
一方で、譲渡費用とは、不動産売却時にかかった費用のことです。
具体的には、仲介手数料をはじめ印紙代や測量費などが該当します。
これらの費用を売却価格から差し引き、ゼロもしくはマイナスになった場合は譲渡所得税はかかりません。

流れ②特別控除額を譲渡所得から差し引く

不動産売却では、一定の条件を満たすと譲渡所得を軽減できる特例がいくつか用意されています。
たとえば、マイホームを売却したときに利用できる3,000万円の特別控除を利用すると、大幅に譲渡所得を抑えることができます。
特別控除を差し引いて譲渡所得がゼロもしくはマイナスとなった場合は、譲渡所得税がかかることはありません。

流れ③譲渡所得税を計算する

特別控除額を差し引いても譲渡所得がプラスになる場合は、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は「譲渡所得×税率」で計算され、税率は以下のように不動産の所有期間によって異なります。

●所有期間5年以下の場合（短期譲渡所得）：税率39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
●所有期間5年超えの場合（長期譲渡所得）：税率20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

このように、譲渡所得にかかる税率は5年を境に大きく変わるため売却時期には注意しましょう。
なお、所有期間は売却日までの期間ではなく、売却した年の1月1日時点の所有期間が適用されます。
つまり、売却が同年の1月と12月でも所有期間は同じであり、税率は変わりません。

不動産売却で税金を節税するためのコツ

不動産売却では、前述したようにさまざまな税金がかかります。
そのため、税金を少しでも減らすコツを知っておくと良いでしょう。
ここでは、税金を節税するためのコツを解説します。

節税のコツ①取得費と譲渡費用を漏れなく計上する

売却時の利益が出た際にかかる譲渡所得税を節税するためには、譲渡所得を減らすことが有効です。
譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて求めるため、できるだけ取得費と譲渡費用を計上することが節税のコツとして挙げられます。
とくに取得費に含まれる不動産の購入代金は、その金額がわかる売買契約書などの書類を探しましょう。
なぜなら購入代金が不明の場合は、概算で計上することになるためです。
具体的にいえば、購入代金がわからない場合は、売却代金の5％で計算することになります。
この場合、実際よりも計上する金額が大幅に少ないため、譲渡所得が大きくなり税金がかかる可能性が高くなってしまいます。
なお、売買契約書などが見当たらない場合は、通帳の記録で代用できるケースがあるため、税務署へ相談してみると良いでしょう。

節税のコツ②売却のタイミングに注意する

少しでも税金を抑えるためには、不動産を売却するタイミングも重要です。
なぜなら、売却するタイミングによって特例を利用できたり、低い税率が適用されたりする可能性があるためです。
たとえば、前述したように不動産の所有期間が5年を超えているかどうかで税率は大きく変わります。
また、多くの方が利用できる特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の年末までに売らなければ適用されません。
そのため、売却する際はタイミングに注意しましょう。

節税のコツ③特例を利用する

不動産売却時には、節税につながるさまざまな特例が用意されています。
たとえば、マイホームを売却した際は「3,000万円の特別控除」が利用できることがあります。
これは、譲渡所得から最大で3,000万円が控除される制度で、利用すれば大幅に節税することが可能です。
また、不動産売却時で損失となった場合は、売却時の損失と給与所得などを相殺できる「損益通算」を利用すれば、所得税や住民税を抑えることができます。
このように、うまく特例を利用して節税をおこないましょう。

まとめ

不動産売却時にかかる税金は、印紙税や譲渡所得税、登録免許税があります。
譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が変わるため、売却のタイミングに注意が必要です。
また不動産売却時に利用できる特例がいくつも用意されているため、うまく利用し節税対策をおこないましょう。