不動産売却時における減価償却とは？計算方法や注意点について解説

不動産売却を考えている方のなかには、不動産を売却して利益が出ると、税金を支払う必要があると聞いて、不安に感じている方がいるかもしれません。
不動産売却にかかる税金を計算するときには、減価償却費を用いるので、減価償却がどのようなものか知っておくと役に立ちます。
今回は、不動産売却時における減価償却とはどのようなものか、その計算方法や注意点について解説します。

不動産売却における「減価償却費」とは

不動産を売却したときに必要となる減価償却費が、そもそもどのようなものか知っておくと、不動産売却後の手続きをおこなうときに役立つでしょう。
ここからは、不動産売却における減価償却費とはどのようなものか解説します。

減価償却とは

不動産売却における減価償却とは、不動産が建てられてから経過した年数に応じて、その不動産の価値を下げていく方法です。
その減少した価値を金額であらわしたものが、減価償却費となります。
減価償却とは、年数が経過して価値が減少する資産を取得したときに、取得するのにかかった費用を、その耐用年数に応じて分割して計上していく会計処理です。
減価償却ができる資産は、建物や設備など、経年または使用すると価値が劣化するものとなります。
一方で、減価償却できない資産とは、土地や土地の借地権のように、経年や使用しても価値が劣化しないものです。
減価償却が可能な資産を償却資産と呼びます。
一般的に、減価償却は事業用の会計手続きで用いられるものです。
建物、機械、車などの資産の価値は、年数が経過するとともに減少していくものとして、毎年減少した価値を金額に換算します。
その換算した金額を、事業のための経費として計上するように企業会計法で定められています。

減価償却の狙い

減価償却の狙いは、お金を支払ったタイミングで費用をまとめて計上するのではなく、そのお金を使って得られた収益に対応して費用を計算するものです。
土地や建物などの固定資産は、いったん購入すれば、長年にわたり収益に貢献できます。
しかし、購入した年に全額を費用として計上してしまうと、その資産の貢献する期間が反映されません。
そのため、資産が使える期間である耐用年数にしたがって、費用を段階的に計上して、より正確な会計処理をおこなうのが減価償却の狙いです。

譲渡所得税額との関係

不動産を売却したときに、売却益が出ると譲渡所得税を支払う必要があります。
譲渡所得税は、土地などの不動産や株式などの売却によって得た利益である譲渡所得に応じて課せられる税金です。
譲渡所得は、通常支払われる給料や事業の売り上げなどの所得とは分けて課税されるものです。
ただし、建物などの不動産は、時間の経過とともに劣化するため、売却益から減価償却費を差し引くように定められています。

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不動産売却における減価償却費の計算方法

不動産を売却するときの減価償却費の計算方法を知っておくと、確定申告のときに役に立つでしょう。
ここからは、不動産売却における減価償却費の計算方法について解説します。

定額法とは

減価償却費の計算方法には、定額法と定率法の2種類があります。
ただし、平成28年4月1日以降に取得した不動産については、定額法のみが認められています。
定率法とは、減価償却資産の取得価額から減価償却累計額を差し引いた未償却残高に、毎年一定の償却率を掛けて償却する方法です。
定率法では、耐用年数の期間中において、最初のうちに多くの減価償却費を計算して、その後は徐々に減価償却費が減っていきます。
一方で、定額法は、耐用年数の期間にわたって一定額の減価が生じるとの考え方のもとづいており、毎期同じ減価償却費を計上する方法です。
減価償却費を定額法で求めるには、以下の計算式を使用します。
減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
定額法においては、減価償却の対象となる金額を、耐用年数で均等に割り、毎年同じ金額を償却していきます。

償却率

減価償却費の計算に使用する償却率とは、1年後に喪失する価値の指標です。
償却率は法定耐用年数によって決まります。
しかし、建物の耐用年数は、用途や構造、経過年数によって異なるため、建物の構造などを調べて割り出す必要があるのです。
耐用年数に応じた償却率については、国税庁のサイトで調べられます。
例として、マンションなどに用いられる木造・合成樹脂造の法定耐用年数は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のものは47年です。
マンション売却時の耐用年数は、法定耐用年数から経過年数に0.8を掛けた数字を引いたものになります。
例として、鉄筋コンクリート造で築20年のマンションでは「法定耐用年数47年－（経過年数20年×0.8）＝耐用年数31年」と算出が可能です。
減価償却資産の償却率は耐用年数ごとに定められていて、たとえば耐用年数31年の定額法の償却率は0.033と決められています。
なお、経過年数が法定耐用年数を過ぎているときは、「法定耐用年数×0.2」が残存耐用年数となります。

経過年数

減価償却費の計算で用いる経過年数は、建物を購入してから売却までの間の年数を指します。
ただし、経過年数の6か月以上の端数は1年とみなし、6か月未満の端数は切り捨てとなるので注意が必要です。
たとえば、購入してから10年3か月で売却するなら、経過年数は10年として計算します。

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不動産売却時における減価償却の注意点

不動産を売却して減価償却をおこなうときには、いくつか注意点があるので、それを理解したうえで減価償却をおこなうと安心です。
ここからは、不動産売却時における減価償却の注意点について解説します。

概算取得費を用いる

減価償却費を計算するうえでの注意点として、不動産の取得費がわからないときには、概算取得費が利用できる点を知っておくことが大切です。
不動産の売却をおこなうときの減価償却費を計算するには、取得費のデータが必要です。
しかし、年数が経過していて必要な資料が紛失している、代々相続していてよくわからないなど、正確な取得費が判明しないことがあります。
そのようなときは、概算取得費を用いることが認められています。
概算取得費とは、売却額の5％相当分を取得費とするもので、実際にかかった費用は一切計算には使用しません。
なお、概算取得費については、実際の取得費が売却額の5％相当額を下回るケースでも用いられます。

譲渡損失

不動産を売却したときに、譲渡損失が生じるケースでは、その損失の金額を他の土地や建物の譲渡所得の金額から控除できます。
それでも控除しきれない損失については、事業所得や給与所得といった他の所得と損益通算することはできないので注意が必要です。
ただし、長期譲渡所得に該当するケースにおいて、居住用財産を譲渡したときに発生した譲渡損失については、一定の要件を満たせば、譲渡をした年に他の所得と損益通算ができます。
さらに、それでもなお控除しきれない損失の金額は、その譲渡の年の翌年以降3年間なら繰り越して控除できるので忘れないよう注意しましょう。

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まとめ

不動産売却における減価償却とは、建物が建築されてからの経過年数に応じて、その資産価値を徐々に減少させていく会計上の手法です。
減価償却費の計算には通常「定額法」が用いられ、計算式は「建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」となります。
売却時における主な注意点としては、取得費が不明なときは「概算取得費（譲渡価格の5％）」を適用できること、また譲渡損失が発生したときは、他の土地や建物の譲渡所得から控除できる可能性があることが挙げられます。