不動産売却は法人と個人でどう違う？税金の計算や節税についてご紹介

個人が自宅などの不動産を売却するように、法人も事業用の不動産などを売却することがあります。
法人による不動産売却は、個人と税制上の扱いが異なるため、税金についての考え方や計算方法を把握しておくことが大切です。
今回は、法人と個人の不動産売却で課される税金の違いや計算方法、法人ならではの節税方法についてご紹介します。

不動産売却の税金における法人と個人の違い

不動産を売却する方法については、法人と個人で大きな差はありません。
一般的には、不動産会社に仲介を依頼して買主を探し、売買契約を締結して不動産を引き渡します。
しかし、法人と個人が不動産を売却した場合にかかる税金については、さまざまな違いがあるため注意が必要です。

課税の対象

不動産売却時に作成される不動産売買契約書は、法人・個人を問わず課税の対象となります。
また、仲介を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料も課税対象です。
そのほか、不動産に抵当権など、売却の妨げとなる権利が設定されており、それを抹消するための登記手続きをおこなう場合にも、税金が発生します。
個人の場合は、これらに加えて不動産の売却利益が課税対象です。
法人の場合は、不動産の売却利益だけでなく、ほかの事業ともすべて合わせた利益が課税の対象になります。
さらに、課税事業者に分類される法人については、建物の売却代金にも税金が発生するため注意が必要です。

税金の種類

法人と個人のどちらにもかかる税金には、売買契約書に課される印紙税があります。
印紙税は、売買契約書に書かれた売却代金に応じた金額が課される税金です。
収入印紙を購入し、契約書に貼り付けて押印する形で納税します。
また、不動産会社への仲介手数料にかかる消費税についても共通の税金です。
個人の場合は、売却利益に対して個別に譲渡所得税がかかります。
給与など別の所得にも所得税や住民税はかかりますが、譲渡所得税は分離課税であるため、別個に計算して申請しなければなりません。
法人の場合は、事業で出た利益のすべてに法人税、法人住民税、法人事業税の3つが課されます。
不動産の売却で利益が出た場合はもちろん、たとえ損失が出たとしても、事業全体として黒字であれば、こうした税金が課される可能性があります。
さらに、課税事業者の法人は、建物を売却すると消費税を納付しなければなりません。
基本的には、法人のほうが個人よりも多額の税金を支払うことになります。

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法人の不動産売却にかかる税金の計算方法

個人の場合、不動産の売却代金から取得費および譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に税率を適用すると、課税額を算出できます。
法人の不動産売却の場合は、計算の基本となるのは合算された事業全体の利益ですが、計算方法については税金の種類ごとに異なるため注意しましょう。

法人税の計算方法

法人税は、不動産売却の利益を含めて法人の事業で得られたすべての利益に課される税金です。
不動産の売買がメインの事業でなくても、法人名義で所有していた不動産を売却すると、事業の利益に分類されます。
法人税は、利益が黒字の場合のみ課される税金であり、赤字になった場合は課税されません。
不動産を売却して利益が発生しても、ほかの事業の収益と合算して赤字になるのであれば課税対象外です。
法人税額＝所得×法人税率－控除金額
法人税率については、「法人の種類」「法人の規模」「課税所得額」によって細かい分離が決められています。

法人住民税の計算方法

法人住民税は、事務所や事業所がある土地を管轄する自治体に支払う税金です。
個人にかかる法人税同様、警察などの公的な組織の維持や、道路といった公共サービス・インフラの恩恵を受けるために支払う税金になります。
法人税と異なり、法人住民税は事業で利益が出ておらず、赤字の状態でも支払わなければなりません。
法人税割と均等割の合算によって金額が決まり、本社だけでなく事業所があるところすべてで納める必要があります。
法人税割は、法人税の金額をもとに決められる税金で、自治体によって税率の取り決めが異なるため注意が必要です。
均等割は、法人の資本金額や従業員数によって変わる税金であり、これも自治体によって具体的な金額が異なります。

法人事業税の計算方法

法人事業税は、事業で収益が発生した場合に自治体に支払う税金であり、法人税同様赤字の場合は課税されません。
法人を運営するうえで利用しているインフラの維持のために支払う税金です。
法人事業税は、全体の所得に対して法人事業税率をかけて計算します。
法人事業税率については、法人の種類や課税所得の金額によって税率が異なる点に注意が必要です。
さらに、都道府県によっても税率の定めが異なるため、法人がある都道府県での定めを確認する必要があります。

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不動産売却後の法人ならではの節税方法

個人での不動産売却では、不動産を所有した年月に応じた軽減税率の適用や居住用財産の売却に伴う特別控除の利用などを通した節税が可能です。
一方で、法人の不動産売却には法人ならではの節税方法があります。
法人に対する課税の仕組みを応用すれば、実際に支払う税金の金額を減らすことが可能です。

利益分散によって税率を下げる

法人は発生したすべての利益から損金を差し引けるため、利益分散による節税が可能です。
不動産を売却して通常より利益が出た場合、ほかの所得に分散させて課税される金額を減らせば税率を下げられます。
退職する役員がいるのであれば、該当の役員に支払う役員退職金として活用すると良いでしょう。
退職金には受け取る方が支払う税金が発生しますが、退職所得控除を利用すれば税額を抑えることも可能です。
不動産売却による利益の発生を抑えたい場合は、退職金のように、ほかに分散できる項目があるタイミングで売却すると良いでしょう。

低未利用地の売却にかかる特別控除を利用する

利用されていない土地の適切な利用や管理を促す特別控除などを活用すれば、不動産売却にかかる税金の節税が可能です。
居住用財産を売却した場合の特別控除については、個人の不動産売却にしか適用できませんが、控除の種類によっては法人も適用が可能です。
低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置では、一定の要件を満たす売却価格500万円以下または800万円以下の土地に100万円の控除が適用されます。
土地収用法等に基づく収用等では5,000万円、国や地方公共団体等による特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡したのであれば2,000万円の控除を利用可能です。
売却した土地の種類や手放した状況に応じて、法人でも特別控除を利用して節税できる可能性があります。

設備投資で収益を下げる

法人の不動産売却では、別の設備への投資によって節税できる可能性があります。
不要な不動産を処分して、ほかの不動産を購入すれば、購入した不動産の減価償却費を税金の計算に計上可能です。
ほかにも、特別償却が可能な設備を購入して、投資金額の一部を節税に活用する方法もあります。
特別償却では、減価償却費に対して、さらに減価償却費を上乗せすることが可能です。
特別償却が可能なのは、最新モデルまたは年平均1％以上の生産性を向上させられる設備であるA類型と、生産ラインや生産のオペレーションを改善できるB類型の設備です。

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まとめ

法人による不動産売却では、個人の場合とはまた異なる税金が発生します。
税金について計算する場合は、事業の利益すべてを合算したうえで自治体が定める税率を使いましょう。
税金の仕組みを活用すれば、法人ならではの方法で節税することも可能です。