住みながら不動産を売却する方法は？メリットと注意点を解説！

マイホームを売却する場合、さまざまな事情により、住みながら売却活動を始めなければいけないケースがあります。
その場合は、通常の売却活動とは異なる点があるため、あらかじめ流れを把握しながら進めていくことが大切です。
そこで今回は、住みながら不動産を売却する方法について、メリットと注意点を解説します。

住みながら不動産を売却する方法

住みながら不動産を売却する方法には、売り先行とリースバック、リバースモーゲージの3種類の方法があります。
ここでは、それぞれの概要を解説します。

売り先行

売り先行とは、現在居住中の家を売却してから新居を購入する方法です。
家の売却益を新居の購入費用に充てるため、資金繰りがしやすくなる特徴があります。
売却活動には、3か月前後かかることが一般的です。
売り先行の場合、売却活動と同時期に物件探しを始め、売却価格が決まり始めた頃に新居の資金計画を立てます。
現在の家の売却契約を締結してから、新居の住宅ローンの契約を組みます。
売り先行では、仮住まいを用意するケースもありますが、現在の家に住みながら売却活動をすることも可能です。

リースバック

リースバックとは、持ち家を不動産会社へ売却して賃貸借契約を結び、売却後も住み続ける方法です。
くわえて、契約内容によっては、資金が用意できてから買い戻しもできます。
このリースバックを活用することで、住宅ローンの返済が難しくなったものの、思い入れのあるマイホームでの暮らしを続けることが可能です。
また、マイホームの売却を決意したものの、子どもの学校などの事情で数年間は住み続けたいなどのケースも考えられます。
これらのような場合に、引っ越しをせずに賃貸物件として住み続けられるリースバックは、大きなメリットがあるといえます。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、65歳以上のシニア層を対象とした不動産担保ローンです。
これは、自宅を担保に資金を借り入れ、契約者の死後に売却代金で元本の返済をする仕組みです。
そして、契約者の存命中は、利息のみの返済で資金の借り入れができます。
主な活用方法としては、医療費や家の修繕費用などで多額な資金が必要になった場合などが考えられます。
ただし、貸付限度額が担保の価値に応じて設けられているため、家の価値によっては希望する借入額に満たない可能性もある点には注意が必要です。

住みながら不動産を売却するメリット・デメリット

住みながらの不動産売却は、メリット・デメリットの両方があるため、慎重に検討することが大切です。
ここでは、メリットとデメリットをそれぞれ3つずつ解説します。

住みながら売却のメリット①住み替え費用を削減できる

売り先行で不動産を売却する場合、新居を購入するまでの間の仮住まいが必要です。
売却期間が長引けば長引くほど、仮住まいの賃料が多くかかるでしょう。
また、引っ越しを複数回することになり、引っ越し費用もかさみます。
一方で、住みながら不動産を売却をする場合、仮住まいが不要になるため、費用が節約できる点はメリットです。

住みながら売却のメリット②内覧時に対応しやすい

住みながら不動産を売却する場合、住んでいる家で内覧をおこなうケースがあります。
購入希望者は、見てわかる物件の状態だけでなく、周辺環境や実際の住み心地などを知りたい場合がほとんどです。
そこで、住みながら内覧に対応すると、購入希望者と直接コミュニケーションを取ることが可能です。
その際に、内覧の機会に質問に答えたり、家の魅力をアピールしたりできるでしょう。
このように、内覧の立ち会いによって、購入希望者に魅力をアピールできる点はメリットとなるでしょう。

住みながら売却のメリット③家の劣化が防げる

家は人が住まなくなると、劣化が進みます。
空き家にしてから売却を始めた場合、売却期間が長引くと家の劣化が進む場合があります。
しかし、住みながら売却をすれば、売却中も掃除や換気、通水などの日常の手入れが可能です。
そのため、空き家よりも良い状態で購入希望者に見てもらえる可能性がある点もメリットです。

住みながら売却のデメリット①新居への移転が間に合わないケースがある

不動産の売買契約締結から引き渡しまでは、1か月ほどの期間が一般的です。
その間に新居を見つけられなかった場合でも、引き渡し前には退去しなければいけません。
そのため、急遽仮住まいが必要になったり、引っ越し費用が発生したりする可能性がある点はデメリットといえます。
そうならないように、売却が予想より早く成立した場合について、あらかじめ考えておくと良いでしょう。

住みながら売却のデメリット②内覧で忙しくなる

住みながら売却活動をする場合、内覧は基本的には家主の立ち会いが必要になります。
内覧は、売却が成立するひとつの足掛かりとなるため、可能な限り断らないほうが良いでしょう。
また、週末に急遽内覧の予約が入る場合もあります。
そのため、売却期間中は内覧で忙しくなり、プライベートの予定が立てにくくなる点はデメリットです。

住みながら売却のデメリット③生活感がマイナスポイントになる場合もある

住みながら内覧することにはメリットもありますが、一方で、生活感がマイナスポイントになる場合もあります。
また、生活しながらの内覧では、清掃を徹底するのが難しく、汚れが目立つことがあるかもしれません。
さらには、室内に物が多いと家が狭く見えたり、日当たりが悪く見えたりする可能性もあります。
そのため、内覧の度にできるだけ清掃や整理整頓を心がけることが大切ですが、人によってはそれが負担と感じデメリットになるでしょう。

住みながら不動産を売却する場合の注意点

住みながら不動産を売却する場合は、居住中の状況が売却の妨げにならないように工夫する必要があります。
ここでは、2つの注意点を解説します。

注意点①内覧の準備を徹底する

居住中の家は、どうしても生活感が出やすいものですが、売却中はいつでも内覧ができる状態に保っておくことが大切です。
その際、売却開始前に物品をトランクルームなどに移動し、必要最低限の物で暮らすのもひとつの手です。
毎回掃除を丁寧におこなうとともに、水回りなどの汚れが目立ちやすい場所は、ハウスクリーニングを依頼するのも良いでしょう。
モデルルームをイメージし、日当たりやインテリアの配置などに気を配ることも大切です。
内覧は突然予約が入ることがあるため、いつでもある程度整った状態を保っておくと焦らずに済みます。
また、内覧のために準備しておくことで、後の引っ越し準備もよりスムーズになるため、一石二鳥です。

注意点②新居探しを同時進行する

現在の家の引き渡し日までに新居が決まらないと、住まいに困ることになります。
そのため、売却のめどが立った時点で早急に新居の準備を始めることがおすすめです。
住みながら売却をする場合、売買契約で引き渡しまでの期間を長めに設定すると、新居探しに焦らずに済むかもしれません。
また、引っ越しの手配についても計画的におこなう必要があります。
3月や9月などの引っ越しの繁忙期は、引っ越し費用が高くなり、予約も取れにくくなります。
引っ越しのスケジュールが間に合わず、仮住まい探しやホテル住まいなどが必要になると、余分な費用が発生するため注意しましょう。

まとめ

住みながら不動産を売却する方法には、売り先行とリースバック、リバースモーゲージの3種類の方法があります。
住み替え費用が軽減できる点や内覧で購入希望者と直接コミュニケーションが取れる点は、住みながら売却するメリットです。
住みながら売却する場合の注意点は、内覧の準備を徹底し、新居探しを同時進行することです。