不動産売却後におこなう確定申告とは？必要書類と期間・場所も解説！

不動産売却をおこなったとき、後に確定申告を求められるケースがあります。
確定申告は毎年誰もがおこなうわけではないため、手続きの概要や方法がわからなくて不安を感じるところではないでしょうか。
そこで今回は、確定申告とは何かにくわえ、不動産売却後におこなうときの必要書類と期間・場所も解説します。

確定申告とは？不動産売却にあたっての基本

確定申告が必要になったときに備え、まずは手続きの概要を押さえておくことが大事です。
確定申告の概要や不動産売却における手続きの必要性などは、以下のとおりです。

手続きの基本

確定申告とは、年間の自身の所得を税務署に申し出る手続きです。
月々に収入を得ている方は、本来は自身で確定申告を毎年おこなわなくてはなりません。
しかし、実際に確定申告が毎年必要なのは、主に個人事業主の方に限られます。
会社員や公務員の方だと、所得の申告や納税を勤め先が代わりにおこなうため、確定申告を一度も経験しないことがありえます。
しかし、会社員や公務員の方なら、確定申告が一切不要とはいえません。
勤め先が代わりに申告・納税できるのは、給与所得分に限られるからです。
給与以外で個人的に所得を得たときは、自身で確定申告をおこなう必要があります。
そして不動産売却は、所得が別途発生しうる行為のひとつです。
不動産売却で実際に所得を得たら、普段は確定申告が不要な方でも、自身で手続きをしなくてはなりません。

不動産売却後の確定申告の必要性

不動産売却によって得た所得は譲渡所得と呼び、譲渡所得税の課税対象とされています。
買主から代金を受け取ると、それがそのまま譲渡所得になると思うかもしれません。
しかし、譲渡所得とは、買主から受け取った代金がそのまま該当するわけではなく、以下の式で計算するものです。
譲渡所得＝売却価格－（不動産の取得費＋譲渡費用）
不動産の取得費とは、対象の不動産を取得した当時に支払った費用です。
譲渡費用は、売却手続きにかかった経費にあたります。
それぞれの金額を調べて計算した結果が赤字なら、譲渡所得を得ていないため、譲渡所得税はかかりません。
不動産売却による所得や課税がないため、買主から高額な代金を受け取っていても、確定申告は不要です。
一方、計算結果が黒字なら、譲渡所得を得た形になっており、譲渡所得税をいくらか課されます。
このときは、不動産売却後に確定申告をしなくてはなりません。

確定申告を検討したいケース

譲渡所得を計算した結果が赤字だったとき、つまりは不動産売却で損失が出ていたときは、確定申告は義務ではありません。
しかし、不動産売却で損失が出たときに確定申告をおこなうと、発生した損失により、ほかの所得を相殺できることがあります。
所得を減らせれば、ほかの税金の課税対象額が抑えられ、節税につながります。
損失の発生時に、ほかの所得を相殺する形で節税したいなら、確定申告を適宜検討しましょう。

手続きの流れ

確定申告をおこなうとき、まずは後述する必要書類を用意します。
次に、自身のケースで利用できる、税制上の特例があるかを調べます。
税制上の特例が適用されると通常より節税できますが、利用には要件があり、必要書類も変わってくるため注意しましょう。
以上の準備が終わったら、先述の式を使って譲渡所得を計算します。
譲渡所得額や課税額を把握できたら、申告書の作成へと入ります。
規定の用紙は複写式になっているため、手書きで作成するときは、強めの筆圧で記入するのがコツです。
完成した申告書や事前に用意した必要書類を、規定の期間内に管轄の税務署まで提出すれば、手続きは完了です。

不動産売却後の確定申告における必要書類

確定申告をおこなうとき、さまざまな必要書類を用意しなくてはなりません。
不動産売却後の確定申告における必要書類は、以下のとおりです。

税務署にて取得できる必要書類

確定申告の必要書類において、税務署にて取得できるのは、主に各種の申告書です。
不動産売却で譲渡所得を得ているときは、確定申告書のB様式を選びます。
また、不動産売却後の譲渡所得は、ほかの所得とは合算せずに税金が計算されます。
この仕組みを分離課税と呼び、分離課税用である確定申告書第三表をあわせて使用しなくてはなりません。
このほかでは、譲渡所得の内訳書を使用します。
以上の必要書類は、現在では国税庁のホームページからダウンロードによって取得可能です。
書き方の案内もあるため、書類の用意にあたり、ホームページを一度確認することをおすすめします。

自分で用意する必要書類

自分で用意する必要書類は、まず売買契約書のコピーです。
売買契約書は、売却時のものだけでなく、購入当時のものもあわせて用意します。
次に、売買にかかった経費を証明する領収書のコピーが必要です。
領収書も売買契約書と同じく、売却時と購入時のものをそれぞれ用意しましょう。
このほかでは、売却した不動産の登記事項証明書を用意します。
登記事項証明書とは、対象の不動産の所在地や所有者、権利関係などが記された公的書類です。
発行は法務局の窓口にて申請できるほか、近年ではオンライン申請も可能です。

源泉徴収票やマイナンバー

給与を日頃得ている方は、源泉徴収票の記載事項を転記する必要があります。
源泉徴収票が手元にないと手続きに支障が出やすいため、忘れずに用意したいところです。
さらに、近年の確定申告では、マイナンバーを使用します。
また、電子形式での申告でマイナンバー方式を選ぶと、ICカードリーダライタが必要になる点に注意しましょう。

不動産売却後の確定申告をおこなう際の期間と場所

確定申告をおこなうとき、税額の計算方法や必要書類の種類だけでなく、手続きの期間と場所も押さえておくことが大事です。
不動産売却後に手続きをおこなう期間と場所は、以下のとおりです。

手続きの期間

不動産の売主が確定申告をおこなう期間は、建物や土地を売却した翌年の申告時期です。
確定申告の時期は、毎年2月16日から3月15日までです。
不動産売却のタイミングによっては、確定申告をおこなう期間が来るまでに長い時間がかかります。
たとえば、1月中に不動産売却を終えたとき、翌月には確定申告の時期が来ますが、ここではまだ手続きをおこないません。
売主が譲渡所得を申告するタイミングは、あくまで不動産売却の翌年だからです。
売却時期が1月になったら、1年待って年が明けたあとの2月16日から、申告をおこなう形となります。

手続きの場所

手続きの場所は、売主の現在の居住地を管轄する税務署です。
売却した不動産の所在地を管轄する税務署ではないため、遠方で建物や土地を売却していたときには注意しましょう。
管轄の税務署では、申告書と必要書類を提出します。
提出方法は窓口への持参以外にいくつかあり、郵送や受付ポストへの投函などでも構いません。
窓口への持参を避ければ、確定申告期間中の混雑を避けられます。

納税時期の違い

確定申告の期間に申告・納税するのは、所得税です。
住民税は6月頃に確定する仕組みで、確定申告のタイミングではまだ課されません。
税金の種類によって納税時期に違いがあるため、両者を混同しないように注意が必要です。

まとめ

確定申告とは、年間の自身の所得を税務署に申し出る手続きであり、不動産売却で譲渡所得を得たときは必要です。
必要書類には、確定申告書B様式・確定申告書第三表・譲渡所得の内訳書・売買契約書のコピー・経費の領収書のコピーなど、さまざまなものが挙げられます。
確定申告の期間は、不動産売却をおこなった翌年の2月16日から3月15日までで、場所は売主の現在の居住地を管轄する税務署です。