不動産売却時の現状渡しとは？売主・買主のメリットとデメリットを解説

不動産売却時に、できるだけ費用をかけずに売却したいとお考えの方も多いのではないでしょうか。
このような場合に、有効とされるのが「現状渡し」ですが、現状渡しにはいくつかのリスクもあるため、事前に注意すべき点については把握しておきましょう。
そこで、不動産を売却するときの現状渡しとはなにか、現状渡しのメリットとデメリットについて売主・買主のそれぞれの立場から解説します。
現状渡しによる不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産を売却するときの「現状渡し」とは？

不動産売却では、「現状渡し」という状態で売買されることがあります。
しかし、現状渡しは多くのリスクも伴うため事前に注意点なども把握しておくと良いでしょう。
ここでは、現状渡しとはなにか、また現状渡しにおける注意点について解説します。

現状渡しとは

現状渡しとは、物件の不具合や欠陥などを修理せずに、そのままの状態で買主に引き渡すことをいいます。
通常、不動産売却するときは、買主に引き渡す前に、物件の不具合などを修理するのが一般的です。
しかし、修理には高額な費用がかかることや、さまざまな事情から修理をせず現状のまま引き渡すこともあります。
そこで、売買契約時に欠陥や不具合を買主に伝え、修理がされていないことを前提に購入してもらうのが「現状渡し」というわけです。

現状渡しで注意すべき契約不適合責任と告知義務

現状渡しで不動産売買をおこなう際は、契約不適合責任と告知義務に注意しなければなりません。
契約不適合責任とは、契約書の内容と違うものを引き渡した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
日本では、中古住宅売買の約半数が現状渡しと言われています。
しかし、買主に現状渡しを了承してもらっているからと言って、売主が契約不適合責任を負わなくても良いということではありません。
事前に伝えていた不具合や欠陥以外に、何らかの瑕疵が見つかった場合は、契約不適合責任に問われる可能性があります。
これは、売主が把握していたかどうかは関係なく、契約書に記載していなかった内容が見つかった場合は責任を負うことになるため注意が必要です。
また、売主には、そもそも知っていることをすべて買主に伝える「告知義務」があります。
不具合などの事実を知りながらその事実を隠蔽していた場合は、契約違反となり損害賠償を求められる可能性があるため注意しましょう。
なお、告知義務は現在の不具合や欠陥だけでなく、過去におこなった修理なども対象となります。
告知義務が必要かどうか迷った場合は、仲介を依頼する不動産会社にご相談ください。

不動産売却で現状渡しするメリット

現状渡しには、売主にメリットが多いだけでなく、買主にもメリットとなることがあります。
ここでは、現状渡しで不動産売却する際の売主・買主が得られるメリットをそれぞれ解説します。

現状渡しにおける売主のメリット

売主には、以下の3つのメリットがあります。

●コストがかからない
●早期売却ができる
●買取なら契約不適合責任が免除される

現状渡しによる売主の最大のメリットは、修繕にかかるコストがかからないことです。
築年数が古い物件の場合は、不具合や欠陥を修繕すれば高額な費用がかかることもあります。
また、たとえ修繕して売り出しても、必ずしも修繕にかかった費用を回収できるとは限りません。
さらに、業者へ修理を依頼する手間もかかるでしょう。
現状渡しであれば、これらのコストや手間をカットできるため、売主にとってはメリットとして大きいといえます。
そのほかにも現状渡しではなく事前に修理や補修を依頼する場合、業者探しから業者選び、スケジュール調整、工事と、多くの期間が必要になってきます。
そのため、早く売り出したくても、売り出すまでに時間がかかってしまうでしょう。
一方で、現状渡しであれば工事をおこなわないため、すぐに売り出すことができ、場合によっては早期売却も可能です。
また、不動産を売却する方法には、不動産会社に依頼し個人の買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」に大きく分けられます。
このうち、買取で不動産売却すれば、現状渡しでも契約不適合責任が免除されるため、売主とってメリットといえるでしょう。
買取は、仲介よりも売却価格が低くなるデメリットはありますが、短期間での売却が可能なため、すぐにでも売却したい方にはおすすめです。

現状渡しにおける買主のメリット

買主には、以下の2つのメリットがあります。

●安く購入できる
●自由にリフォームできる

現状渡しの場合、修理が必要なケースが多いため、通常の物件よりも安く売り出されているケースがほとんどです。
また、買主のなかには、できるだけ安く購入して自分でリフォームをおこないたいという方も一定数います。
そのような方にとって現状渡しは、安く購入できるためメリットとして大きいといえるでしょう。
このように、費用をかけずに売却できる点が売主のメリットである一方で、買主は安価で購入できるメリットが得られます。

不動産売却で現状渡しするデメリット

現状渡しには、メリットだけでなく売主・買主にデメリットとなることもあるため注意が必要です。
メリットだけでなく、デメリットも考慮し判断することが大切です。
ここでは、現状渡しで不動産売却する際の売主・買主に生じるデメリットをそれぞれ解説します。

現状渡しにおける売主のデメリット

売主には、以下の2つのデメリットがあります。

●契約不適合責任に問われるリスクがある
●安く売却することになる

現状渡しにおける売主のデメリットは、前述したように契約不適合責任に問われるリスクが大きいことです。
とくに、相続した物件をそのまま売却する場合は、状態を把握していないことが多いため、契約不適合責任を負うリスクが高くなるでしょう。
このような場合に有効とされるのが、事前に売り出す物件の状態を調査する「インスペクション」です。
インスペクションをおこなっておけば、契約不適合責任に問われるリスクが減るだけでなく、買主に安心して購入してもらうことができます。
また、現状渡しは、売却価格が安くなることもデメリットといえるでしょう。
不具合があることを前提に売却するため、その分値引きして売り出すことになります。
買主から値引き交渉をされることも多いため、いくらまでなら値引きできるかなど下限金額を決めておくのがおすすめです。

現状渡しにおける買主のデメリット

買主には、以下の2つのデメリットがあります。

●修繕やリフォームが必要である
●把握していない不具合が生じることがある

現状渡しにおける買主の最大のデメリットは、修繕もしくはリフォームが必要なことです。
前述したように、現状渡しは不具合などが修理されていないまま売り出されるため、安く購入できます。
しかし、その分、買主が購入後に修繕もしくはリフォーム費用を負担する必要があります。
また、事前に聞いていない不具合が発生した際は、売主に確認する必要があるなど手間がかかることがデメリットといえるでしょう。

まとめ

不動産売却時には、物件の不具合などを修理せず、そのままの状態の「現状渡し」で売り出すことも可能です。
しかし、現状渡しには契約不適合責任に問われるリスクのほか、売却価格が安くなってしまうデメリットもあるため注意が必要です。
ただし、買主が現状渡しに合意していれば、コストと手間をかけずに売却できること、買取であれば契約不適合責任が免除になるなど得られるメリットもあります。