不動産相続の税金について！計算方法や節税対策も解説

不動産を相続すると、相続税や登録免許税などの税負担がかかります。
課税額は、不動産の評価や基礎控除額で異なるため、正しい計算方法を理解することが大切です。
この記事では、不動産相続に関わる税金の種類や計算方法、節税対策について解説します。

不動産を相続するときに発生する税金の種類

不動産を相続する際には、いくつかの税金が発生します。
とくに重要なのが「登録免許税」と「相続税」です。
これらを正しく理解し、適切に対処することが大切です。

登録免許税

不動産を相続したら、所有権を被相続人から相続人へ移転する登記が必要です。
このとき発生するのが「登録免許税」で、相続する不動産の固定資産税評価額に0.4％の税率を掛けて算出します。
たとえば、評価額が1,000万円の不動産なら4万円が登録免許税となります。
また、登録免許税の算出で用いる固定資産税評価額は、市区町村から毎年送付される固定資産税納税通知書などで確認可能です。
登記申請の際には、被相続人の死亡を証明する戸籍謄本や遺言書の写し、遺産分割協議書などの書類を用意する必要があります。
手続きに不備があると受付が遅れることもあるため、事前に必要書類をチェックしておきましょう。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、名義変更を怠ると10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
なお、評価額が100万円以下の土地は、2025年3月31日まで登録免許税が免除される特例があります。
これを利用する場合は、登記申請書への所定の記載が必要です。

相続税

相続税は、遺産総額が一定の基礎控除額を超えた場合に課されます。
基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算され、申告と納付は被相続人の死亡を知った翌日から10ヶ月以内におこなわなければなりません。
期限を過ぎると、延滞税や加算税が発生する恐れがあるため注意が必要です。
なお、基礎控除額をわずかに超える遺産総額であっても、申告の義務が生じることを覚えておきましょう。
たとえば、法定相続人の人数によっては、思いのほか控除額が増減するため、家族構成を正確に把握しておくことが重要です。
また、相続税の申告書類には、財産目録や遺産分割協議書などの多岐にわたる添付書類が必要となるため、漏れなく準備しましょう。
また、要件を満たせば「小規模宅地等の特例」などで宅地の評価額を最大80％減額できる場合があります。
詳しい計算方法や特例の適用は複雑な場合が多いため、専門家に相談することがおすすめです。
なお、不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税なども継続的に発生します。
これらを踏まえたうえで、相続手続きを進めることが大切です。

不動産相続の際に発生する税金の計算法

不動産を相続する際に押さえておきたい計算上のポイントとして、登録免許税、基礎控除額、そして相続税評価額があります。
正しい計算方法を把握することで、円滑に相続手続きを進めやすくなります。

登録免許税

登録免許税は、不動産の評価額に0.4％を乗じて算出されます。
具体的な算出方法や免税措置については、の小見出し1を参照してください。
相続が複数の不動産に及ぶ場合は、物件ごとに評価額を確認し、合計額に税率を掛ける点に留意が必要です。
評価額は、年度によって見直しがおこなわれる場合があるため、相続時の最新情報を確認することが大切です。

基礎控除額

相続税は、遺産の総額が基礎控除額を超えた部分に対してかかります。
基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で求められ、法定相続人が3人なら4,800万円が目安です。
この金額以内であれば、相続税は発生しません。
もし、遺産総額がこれを上回る場合は、超過部分に相続税が課されます。
なお、法定相続人の数には相続を放棄した方が含まれない点にも注意が必要です。
たとえば、相続放棄をした人がいる場合、基礎控除額が変わる可能性があるため、正確な相続人関係の確認が不可欠となります。
また、事前に家族の意向をすり合わせることで、予期せぬトラブルを避けられるでしょう。

相続税評価額

相続税を算出する際は、遺産の評価額を適切に見積もる必要があります。
土地は「路線価方式」または「倍率方式」で計算し、建物は固定資産税評価額が基準です。
路線価方式では、国税庁公表の路線価に面積を掛け、倍率方式では固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算出します。
固定資産税評価額は、市町村から送付される課税明細書などで確認可能です。
なお、土地の形状によっては、奥行補正率や間口狭小補正などが適用され、評価額が調整される場合もあります。
市街地と郊外では、路線価や倍率が大きく異なることがあるため、地域の特性を踏まえた正確な評価が求められます。
また、増改築がおこなわれた建物の場合は、その分の評価を反映しなくてはなりません。

不動産を相続する際の税金を軽減または控除できる制度

不動産を相続する際、税負担を軽減できる制度がいくつかあります。
主なものに、「住宅取得等資金の贈与の特例」「配偶者控除」「相次相続控除」が挙げられます。
上手に活用することで、大幅に節税することが可能です。

住宅取得等資金の贈与の特例

子や孫が住宅を取得する際、親や祖父母から資金の贈与を受けると、一定の条件を満たす場合に贈与税が非課税になる制度です。
省エネルギーや耐震、バリアフリーなどの基準を満たす住宅なら1,000万円まで、それ以外の住宅なら500万円までが非課税となります。
たとえば、親が子へ1,000万円を贈与し省エネ住宅を購入する場合、贈与税はかかりません。
適用条件や手続きは細かいため、あらかじめ確認したうえで進めることがおすすめです。
なお、この特例を受けるためには、贈与を受けた人が住宅の名義人となり、実際に居住する意思があることが条件となります。
くわえて、省エネ基準を証明するためには、建築士の証明書や検査済証が必要となるケースもあるため、申請手続きを踏まえて早めに書類を揃えましょう。

配偶者控除

法律上の配偶者が相続する場合、「配偶者控除」が適用されます。
法定相続分または1億6,000万円までの多い方の金額に相当する遺産については相続税がかかりません。
たとえば、遺産総額が2億円で配偶者が1億6,000万円を相続した場合には、相続税が発生しない仕組みです。
配偶者の生活保障や貢献を考慮した制度で、申告期限内に手続きする必要があります。
また、配偶者軽減を適用しても、残りの財産を他の相続人が受け取る場合の税額計算は、別途おこなわれる点に注意が必要です。
たとえば、子が相続する分に対しては通常の相続税率がかかるため、全体の遺産分割をどのようにおこなうかは、慎重に検討する必要があります。
また、再婚などで家族構成が複雑化している場合は、専門家のアドバイスを受けましょう。

相次相続控除

相次相続控除は、10年以内に2回以上相続が発生した場合、前回の相続で支払った相続税の一部を今回の相続税から控除できる制度です。
前回の相続からの経過年数に応じて控除額が変わり、5年後の相続であれば、前回の相続税の50％程度が目安となります。
短期間に重複課税が生じる不公平を防ぐ趣旨で設けられており、適用を受ける際は相続税の申告時に所定の手続きが必要です。
なお、この控除を受けるには、前回の相続税の納付を証明する書類の提出が求められることがあります。
控除率は、年数が経過するごとに段階的に減少するため、正確な日数の算定が重要です。
相続の発生時期が年をまたぐ場合には、余裕をもって日付を確認しておきましょう。

まとめ

不動産を相続する際には、相続税や登録免許税などの負担が生じるため、計算方法や各種特例を理解することが重要です。
くわえて、申告や登記の期限を守らないと、延滞税や過料が発生する可能性があるため、余裕をもって手続きを進めましょう。
節税制度を活用しながら、専門家の助言を受けつつ、スムーズな相続手続きを目指すことが大切です。