不動産売却の際に結ぶ媒介契約とは？種類とそれぞれのメリットについて解説

不動産を売却する場合には、自分で買主を見つけて取引するケースは少なく、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
そのときには、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要がありますが、媒介契約には種類があり、それぞれの特徴やメリットを知ったうえで選択することが大切です。
そこで今回は、不動産売却の際に結ぶ媒介契約とはなにか、その種類やそれぞれのメリット、媒介契約を結ぶときの注意点について解説します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の際に結ぶ媒介契約とは？

まずは、不動産売却の際に不動産会社と結ぶ媒介契約とはどのようなものなのか、基礎知識として確認しておきましょう。

媒介契約とは

媒介契約とは、売主が不動産会社に仲介を依頼する際、仲介業務に関する約束事を定める契約です。
媒介契約の目的は、仲介業務においてトラブルを防ぐことです。
宅地建物取引業法により、仲介を依頼された不動産会社は、売主と媒介契約を結ぶことが義務付けられています。
多くの不動産会社では、国が策定した「標準媒介契約約款」を基に媒介契約書を作成しています。
媒介契約書に記載されている主な内容は、以下のとおりです。

●媒介契約の種類
●レインズへの登録
●売主への業務報告
●仲介手数料
●違約金

上記のような内容をしっかり確認したうえで、媒介契約を結ぶことが大切です。

媒介契約の種類

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
これら3種類の媒介契約の主な違いは、以下のとおりです。

●媒介契約を結べる不動産会社の数
●レインズへの登録の義務
●売主への業務報告の義務
●自己発見取引が可能かどうか

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークシステムです。
不動産会社間で不動産取引情報を交換でき、レインズに物件を登録すると、全国の不動産会社が閲覧できるようになります。
これにより、物件情報を迅速に広く公開することができます。
自己発見取引とは、自分で見つけた買主と不動産会社を介さずに取引をおこなうことです。
後ほどご説明しますが、3種類の媒介契約は、契約内容により売却活動の進め方が異なります。
先述した媒介契約の違いを踏まえ、次章ではそれぞれの特徴やメリットについて解説します。

不動産売却の際に結ぶ媒介契約の種類ごとのメリット

前章でも解説したように、媒介契約は3種類あります。
それぞれの特徴とメリットは、以下のとおりです。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる点が特徴です。
売主にとっては、ほかの媒介契約に比べて自由度が高く、選択肢を増やして検討することができます。
レインズへの登録や、販売活動を売主に報告する義務はありません。
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約の場合、売主が契約しているほかの不動産会社より先に成約に繋がらなければ、不動産会社は仲介手数料を得ることができません。
そのため、不動産会社は積極的に販売活動をおこない、競争が生まれます。
とくに人気のあるエリアでは、早期売却や高値売却が期待できます。
ただし、レインズに登録しない場合、物件情報が不動産会社のネットワークに公開されないため、売れにくい物件や需要が低いエリアでは、売却期間が長引く可能性があります。

専任媒介契約

専任媒介契約は1社のみと結べることが大きな特徴です。
自己発見取引も可能です。
また、レインズへの登録と販売活動の報告義務があります。
レインズへの登録は契約後7営業日以内、売主への報告は2週間に1回以上と期限が定められています。
専任媒介契約のメリット
1社のみと契約するため、不動産会社は成約に向けて積極的に販売活動をおこないます。
また、自己発見取引も可能であるため、親族や知人などで不動産を購入する可能性のある方がいる場合も安心です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に1社のみと結べることが大きな特徴です。
自己発見取引は認められません。
自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社を介して取引をおこなう必要があります。
媒介契約締結後5営業日以内にレインズへ登録し、1週間に1回以上、売主へ販売活動の状況を報告する義務があります。
専属専任媒介契約のメリット
専任媒介契約と同様に1社のみと媒介契約を結べるため、不動産会社は積極的に売却活動をおこないます。
専任媒介契約と比較すると、レインズへの登録や業務報告の期限が短いため、より迅速に売却活動を開始できるでしょう。
ただし、自己発見取引が認められていないため、親族や知人が購入する可能性がある場合は、専任媒介契約の方が適しています。
このように、不動産を売却する際に結ぶ媒介契約にはそれぞれ特徴があり、状況に応じて選択できます。
立地条件が良く需要が高いエリアでは、一般媒介契約を結び、複数の不動産会社に売却活動を依頼し、好条件で取引できる買主に売却するのが良いでしょう。
一方、築年数が古い物件や立地条件が悪い物件は、レインズに登録して広く情報を公開する専任媒介契約または専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

不動産売却の際に媒介契約を結ぶうえでの注意点

不動産売却の際に不動産会社と結ぶ媒介契約の種類やそれぞれの特徴、メリットについて解説しましたが、媒介契約を結ぶうえで注意すべきことがあれば知っておきたいですよね。
そこで最後に、媒介契約に関する注意点について解説します。

注意点1：内見の日時が重ならないようにする

一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を依頼すると、一斉に売却活動がおこなわれます。
人気エリアでは、1日に複数件の内見申し込みが入ることも考えられます。
内見の日時が重ならないよう、スケジュール調整に注意が必要です。
内見の際は、見学者がゆっくりと物件を確認できるよう、余裕を持ったスケジュールで内見を調整してください。

注意点2：広告の内容を統一する

同じ物件でA社とB社が異なる販売価格を提示すると、購入検討者が混乱し、不信感を抱く可能性があります。
そのため、一般媒介契約の場合は、広告の内容を統一するよう注意が必要です。

注意点3：不動産会社の数よりサポートを重視する

不動産の売却において、多くの不動産会社に依頼すれば購入検討者が増えると考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、最近ではインターネットで物件を検索できるため、購入検討者の多くはすでに希望条件に合わせて候補を絞っています。
つまり、不動産会社を増やしても、そのエリアで物件を探している人は限られており、購入検討者が増えるわけではありません。
また、多くの不動産会社と媒介契約を結ぶと、それだけ頻繁にやり取りしなければならなくなります。
そのため、先述したように内見などのスケジュール管理も難しくなります。
不動産売却においては、依頼する不動産会社の数が多ければ成功するわけではありません。
担当者としっかりコミュニケーションを取りながら進めるためにも、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

まとめ

不動産を売却するためには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があり、その種類は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つです。
1社のみと契約するのか、複数社と契約するのかがまず大きなポイントになります。
需要が高く、好条件での売却が望める場合は一般媒介契約でも良いですが、需要が低い場合は専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結び、手厚いサポートを得ながら早期売却を目指しましょう。