空き家を売りたい場合はどうする？売却方法や費用を解説

空き家を放置してしまうと、劣化が進み危険な状態になることがあります。
そのため、住む予定のない空き家を所有している場合、早めに手放すのがおすすめです。
そこで今回は、売りたい空き家を現状のまま手放す方法と、更地にしてから手放す方法、空き家の売却にかかる費用を解説します。

売りたい空き家を現状のまま売却する方法

空き家を売りたいと考えたら、まずはどのような状態で売りに出すかを考えます。
現状のまま空き家を売り出す場合、どのような対応が必要か見てみましょう。

現状のまま売却する手順

自分名義の空き家の場合、まずは地元で信頼できる不動産会社へ査定を依頼しましょう。
査定金額に納得できれば、不動産会社とのあいだで媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社の仲介で買主を探す場合にサポートを受けるための契約です。
不動産会社の仲介で買主探しを進めますが、買主が見つかるまでには、買い手候補の希望に応じて空き家の内覧などをおこないます。
条件に合う買主が見つかったら、不動産売買契約を結び、引き渡し日時を決めます。
引き渡し日時には手付金を除いた残金の決済と所有権移転登記がおこなわれ、物件を引き渡して売却は完了です。
このほかに、相続した空き家の売却前には、相続登記で自分の名義へ変更する手続きが必要になります。

現状のまま売却するメリット

空き家を現状のまま売却する場合、売主にとって手間がかからないことがメリットです。
空き家のなかで劣化が進んだ壁紙や水回りなどについて、リフォームをおこなうと、手間だけでなく費用がかかります。
また、必要だと思ってリフォームをおこなっても、買主にとっては不要となることがあります。
リフォーム代金は空き家の売却価格に反映させるのが一般的ですが、不要なリフォームがおこなわれるうえその代金が上乗せされていると、買い手がつきにくくなるかもしれません。
そのため、多少劣化が進んでいたとしても、現状のまま売却したほうがスムーズな売却が期待できます。
また、空き家をそのままにしておけば、固定資産税の軽減措置の対象になることがメリットです。
空き家を解体してしまうと固定資産税の軽減措置が受けられないため、危険な状態でない限り、空き家をそのままにしておくほうが税金面でメリットがあります。

現状のまま売却するデメリット

売りたい空き家を現状のまま売却した場合、見栄えが悪く高値での取引が難しくなることがデメリットです。
とくに、築年数の古い空き家は、中古住宅ではなく古家付き土地として売却することになります。
また、劣化が進んだ空き家だと、購入後に取り壊すことを前提とした買主が見つかることがあります。
解体して新築を建てたいと考える買主であれば、自分で負担する解体費用の分は値引きしてほしいと交渉してくることがデメリットです。

売りたい空き家を更地にして売却する方法

空き家の劣化が進んでいる状態であれば、現状のままではなく更地にして売却するのがおすすめです。

更地にして売却する手順

空き家を解体したうえで、更地にして売却する場合、自分で解体業者を手配する必要があります。
また、解体をおこなうにあたり、近隣へ工事をおこなうことについて挨拶が必要です。
空き家の解体が終わったら、不動産会社と媒介契約を結び、買主探しを始めます。
条件に合う買主が見つかった後は、不動産売買契約を結び、取り決めた日時で残金の決済・所有権移転登記・土地の引き渡しをおこないます。

更地にして売却するメリット

空き家を更地にして売却した場合、買い手候補が多く集まりやすいことがメリットです。
住める状態の空き家だと、マイホームを探している方が主なターゲットとなります。
一方で住めないほど劣化が進んだ空き家であれば、自力で解体できる方が主なターゲットとなります。
しかし、売主があらかじめ更地にしておけば、マイホーム以外に店舗の建築を考えている方や、解体の手間を嫌う方がターゲットとなるでしょう。
さまざまな買い手候補に興味を持ってもらえるため、より早く有利な条件で売却が可能になります。
また、空き家を解体した後の土地は、比較的地盤がしっかりしているとされています。
そのため、マイホームを新築する場所として、選ばれやすいことがメリットです。
もちろん、場合によっては地盤が弱いことがありますが、空き家がなければ地盤調査がしやすいメリットがあります。

更地にして売却するデメリット

更地にして売却する場合、売主が解体費用を負担することがデメリットです。
具体的な解体費用は建物の構造によりますが、木造住宅の場合は90万円ほどが必要になります。
また、更地では、固定資産税の軽減措置が受けられないことがデメリットです。
1月1日時点における不動産の所有者には、固定資産税を納付する義務があります。
更地にしてすぐに買主が見つからないと、次の1月1日からは、高額になった固定資産税を支払うことになります。

売りたい空き家の売却にかかる費用・税金

空き家を現状のまま売却するか更地にして売却するか決めたら、それぞれに必要な費用・税金をチェックしてみましょう。

解体にかかる費用

空き家を更地にして売却する場合、解体にかかる費用は売主が負担します。
売りたい空き家が木造一戸建てであれば、1坪あたり3万1,000～6万5,000円ほどが解体費用の相場です。
空き家が40坪であれば、124万～260万ほどが解体費用として必要になります。
また、売りたい空き家が鉄骨造の場合には1坪あたり3万4,000～4万7,000円、鉄筋コンクリート造の場合には1坪あたり3万5,000～8万円が解体費用相場です。
ただし、実際の解体費用は、立地条件や老朽化の進み具合によって異なることが注意点です。
さらに、解体費用には廃棄物の処分費用などが含まれますので、ケースごとに実際の費用には差が発生します。

仲介手数料

信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶ場合、不動産売買契約が成立した段階で、成功報酬として仲介手数料が発生します。
仲介手数料は法律で上限金額が決められて、多くの場合は上限金額が請求されます。
売却価格の200万円以下部分については、売買価格の5％に消費税を足した金額です。
200万円超かつ400万円以下の部分は、売却価格の4％に消費税を足した金額となります。
400万円を越える部分だと、売却価格の3％に消費税を足した金額が、仲介手数料です。

相続登記費用

空き家を売却し名義を買主に変更する場合、登録免許税を負担するのは買主です。
しかし、空き家が相続したものであり相続登記が必要な場合、相続登記費用は自分で支払う必要があります。
相続登記費用には、固定資産税評価額の0.4％にあたる登録免許税のほか、5,000～2万円の書類取得費用が必要です。
また、一連の手続きを司法書士に依頼するならば、報酬として5万～8万円ほどが必要になります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して課せられる税金です。
譲渡所得税の税率は、空き家を所有している年数によって変動します。
相続した空き家が購入から5年を超えている場合、所得税・住民税・復興特別税を合わせた譲渡所得税率は20.315％です。
一方で、購入から5年以内の空き家であれば、譲渡所得税率は39.63％となります。

まとめ

売りたい空き家を現状のまま売却する場合、手間とコストがかからないことがメリットです。
一方で、更地にして空き家を売却する場合だと、多くの買い手候補が集まりやすいです。
空き家を売りたいとお考えであれば、売却にかかる費用・税金についてチェックしてみてください。