不動産売却による譲渡所得税は節税可能?売却時の税金の種類や節税法を解説
不動産売却が進むと、まとまった代金を得ることができますが、費用として支払う必要がある税金も気になるところです。
スムーズに売却を進めるためには、支払う税金の種類や課税額の概要を把握しておくと安心です。
不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、売却時に活用できる節税のコツについて解説します。
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譲渡所得や手続きに生じる税金の種類を解説
相続した空き家などを売る場合には、事前にかかる費用を知っておくと、後で慌てずに対応できます。
まずは、不動産売却でかかる税金の主な種類と、それぞれの概要を確認します。
印紙税
不動産売却の手続きにともなう税金のうち、売買契約書に課税されるのが印紙税です。
納税の方法は、必要分の印紙を契約書に貼り、消印をして納めます。
売買契約書は売主用と買主用に2通作成されるため、通常、各当事者が保管する1通分について印紙税を負担します。
たとえば、契約金額が1,000万円超で5,000万円以下の場合、本則税率では2万円ですが、軽減税率が適用されると1万円です。
また、2022年5月の法改正により、一定の条件を満たせば売買契約を電子契約に切り替えることも可能になりました。
電子契約書は課税文書にあたらないため、印紙税は不要です。
電子契約でやりとりをおこなう際には、事前に電子証明書などを準備しておくとスムーズです。
紙媒体の契約書と違い、電子契約では書面保管に必要なスペースを抑えられるメリットもあります。
譲渡所得税
不動産売却で得た利益に対してかかるのが譲渡所得税です。
これは、単独の税金ではなく、譲渡所得に課される所得税と住民税を総称した呼び方になります。
譲渡所得は売却価格そのものではなく、売却価格から購入時の取得費用や売却時の譲渡費用を差し引いた金額です。
マイホームの売却でも、投資用物件の売却でも、譲渡所得税の考え方は同じですが、利用できる控除や特例の内容は異なることがあるため、該当制度をしっかり確認する必要があります。
登録免許税
登録免許税は、不動産売却時の登記申請にともなう税金です。
不動産の権利関係は登記によって第三者に証明できるため、所有者を公的に示すうえで重要な手続きといえます。
売主側の手続きとしては、抵当権抹消登記や住所変更登記などがおこなわれます。
抵当権が付いている不動産を売却する場合は、引き渡しまでに抵当権を抹消しなければならず、このときの登録免許税は不動産1件につき1,000円です。
また、相続を原因とする所有権移転登記(相続登記)をするときにも、登録免許税がかかります。
なお、相続登記を怠ったまま売却しようとすると、手続きが複雑になるケースがあるので注意が必要です。
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不動産売却時の譲渡所得税は計算可能
不動産売却によって生じる譲渡所得税は、税額が大きくなるケースもあるため、早めに把握しておくと安心です。
以下では、不動産売却時に知っておきたい譲渡所得税の計算方法を紹介します。
もし不動産の購入経緯が複雑な場合でも、領収書や契約書などを整理すれば、正確な計算に近づけることができます。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の計算式は、「課税譲渡所得(譲渡所得-特別控除額)×税率」です。
実際に算出するときは、まず譲渡所得を出し、そこから特別控除が適用できる場合は差し引き、残った課税譲渡所得に税率をかける流れになります。
譲渡所得税の計算には、年間の他の所得状況も関わってくるため、確定申告の際には忘れずに合算した数字を確認しましょう。
計算の流れ
不動産売却をしたとき、最初におこなうのは「譲渡所得を算出」することです。
譲渡所得は、「①譲渡収入金額-②取得費用-③譲渡費用」で求められます。
①の譲渡収入金額は、不動産売却で得られる金額で、売却した年の固定資産税の清算金も含まれます。
②の取得費用とは、購入代金や登記費用など、購入時にかかった費用の合計を指し、建物を売る場合は減価償却費を差し引かなければなりません。
建物は年数が経つにつれ価値が減ると考えられるため、その分を示すのが減価償却費です。
たとえば、木造のマイホームなら償却率が0.046程度とされ、建物の取得費用×0.9×償却率×経過年数で概算できます。
③の譲渡費用は、売却時の仲介手数料や取り壊し費用などです。
譲渡所得が出たら、特別控除の適用があれば控除額を引き、課税譲渡所得を算出します。
特別控除を引いて譲渡所得がゼロ以下になれば、譲渡所得税の負担は発生しません。
最後に、この課税譲渡所得に税率をかけると税額が求まります。
税率は所有期間で変わり、売った年の1月1日時点で5年以下なら短期譲渡所得に該当し、39.63%が適用されます。
所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、20.315%の税率です。
譲渡所得を正しく計算することで、確定申告時のトラブルを回避しやすくなります。
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不動産売却にかかる税金と節税方法
不動産は大切な資産ですから、売却するときは税金を抑える対策も考えてみましょう。
不動産によっては、建物構造や利用状況によって取得費を大きく変動させる要因が存在します。
そのため、事前に専門家へ相談し、自身の物件特有の費用をしっかり確認することが重要です。
不動産の購入額がわかる書類を用意する
譲渡所得に対する税金は、利益が増えるほど高額になります。
このため、取得費として計上できる金額をなるべく正確に出し、譲渡所得を抑えることが大切です。
取得費が不明な場合は、取得費の5%を概算で計上できますが、そうすると利益が大きく見積もられやすくなります。
できるだけ購入額を証明できる資料を探し、通帳の記録などもあわせて税務署に相談すると良いでしょう。
不動産会社を介して購入した場合は、当時の仲介手数料の領収書なども確認すると、取得費に含められる項目を見落としにくくなります。
売却するタイミングの検討
譲渡所得がプラスになる場合、売却時期によっては短期譲渡所得から長期譲渡所得に切り替えられ、税率が下がるケースがあります。
所有期間が5年を超えると税率が大きく変わるため、タイミングの検討が有効です。
ただし、特例の適用を受けるための売却期限がある場合は、あまりに遅らせると要件を満たせなくなる可能性もあります。
所有期間の計算は単純に購入日から数えるだけでなく、登記簿上の名義変更日を基準とするため、日付の確認が重要です。
特例制度の利用
不動産売却時に利用できる節税の特例制度はいくつかあるため、事例に合わせて検討してください。
たとえば、マイホームを売却するときには、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける居住用3,000万円の特別控除が代表的です。
相続で得た不動産を売却した場合、相続税を取得費に加算できる特例が役立つこともあります。
この特例では、相続税の一部を取得費用として合算し、譲渡所得を小さくできます。
しかし、特例を適用する際には適用条件や手続き期限などが細かく定められているため、十分に確認しておきましょう。
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まとめ
不動産売却にかかる税金には、売買契約書に課税される印紙税や登記申請にともなう登録免許税、そして売却益が出た場合に負担が大きくなりやすい譲渡所得税があります。
譲渡所得税は、不動産の所有期間や特別控除の有無で変動し、正確な計算のためには取得費や譲渡費用を適切に算出することが大切です。
また、書類の保管や売却の時期選択によって、税率の差や特例制度の適用を有利に活かせます。
これらを踏まえたうえで、不動産を売却する際には早めに情報をそろえ、節税を視野に入れた計画を立てると良いでしょう。
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